新城割肉求生 行业人士:新城已经不是突飞猛进的新城

时间:2019-07-29 来源:www.24107.cn

新城割肉求生,房企围猎

  记者李艳艳

“黑天鹅”事件加快了新城市的调整步伐。危机中的新城市正在积极缩小前线,以保持现金流。

新的城市必须由公共住房企业“分裂”?

在宣布转让其40个项目股份两天后,Newtown宣布了第一批项目的交易细节。 7月24日晚,新城控股(.SH)宣布10家项目公司与对手方签订了相关股权和债权转让协议。交易总代价约为41.54亿元,约占公司审计报表的2018年。母公司净资产的13.62%,交易对手全部以现金支付。

据统计,有6家住房公司已经收购了10多个项目股权,即金科,龙湖房地产,宝龙房地产,中骏集团,仁恒置地和徐汇集团。其中,金科拥有最多的6个项目。同日,金科股份还宣布,估计此次交易的总交易量约为17.21亿元。其中,股权转让金额为1亿元人民币,预计收购完成后原股东贷款16.21亿元将予以偿还。

根据新城控股公布的董事会决议,预计该公司将转让的40个项目净现金增加约人民币150亿元。预计该项目部分的后续开发成本和费用将减少约30亿元人民币。交易对价参考项目公司的累计投资确定,投资回收不低于投入成本。本轮交易项目的总价值约为450亿元,其中2019年可推出约200亿元,2020年可推动约250亿元,可推动约100亿元。在2021年。

根据各种市场消息来源,计划在新城市转让股权的项目数量可能更多,或高达100个。与此同时,市场范围继续扩大,涉及红阳和融创。现在可以预见,新城控股将继续转让项目公司的股权和债权。

一位不愿透露姓名的国内证券机构市场人士告诉《中国企业家》,新城已经专门制作了一份项目销售清单,并且已经在许多房地产公司看到过。 “一般的反馈是,如果项目只是住宅,它可以(接受),但如果宅基地是购物广场,那就不是很有趣。”上述人士说,阳光城和中南地区已经看到这个清单。当然,“这并不意味着人们感兴趣。”

受转让传闻影响,新城控股于7月23日遭遇下跌。7月24日晚,新城控股在澄清公告中表示,公司2019年度合约销售目标仍为2700亿元。目前,整体管理团队和人员结构稳定,一切运作正常。公司将根据上述重点关注上述销售目标和计划。开展公司的各项业务。

“预计将出售该项目。但新城市不会大规模出售该项目。它将卖出一些,现金流将得到保证。“接近金科融资的行业很重要,《中国企业家》。在他看来,新的城市悄然进入前十,看到股票翻倍,真正的控制人突然出错,融资肯定不会顺利。值得注意的是,即使没有发生意外,新的城市融资也不会顺利进行。 “这是整个行业面临的一个难题。信托监管文件是一个接一个的,房地产企业上岸的资金基本上是靠自己的。”

自从57岁的前新城控股董事长兼实际控制人王振华因个人原因曝光后,他曝光了。新城和王振华的“切割”运动仍在继续。由他们控制的三家新的城市控制公司一夜之间改变了他们的教练,王振华的儿子王小松紧急接管。最新的“切割”发生在7月18日。国家企业信用信息公示系统显示,新城控股的法定代表人已改为王小松。

“黑天鹅”事件加快了新城市的调整步伐。危机中的新城市正在积极缩小前线,以保持现金流。

为了生存而“切肉”

年轻的领导人正在为生存而牺牲生命,而且一波又一波的行动非常激烈。值得注意的是,新城出售股份的40个项目是新收购的纯住宅项目,尚未在发展初期出售。不涉及销售项目,并且不涉及公司的核心商业商业地产。

“商业地产涉及太多行业,实现能力(差),清算期太长。金科不会做生意。“参与金科融资事宜的房屋公司反复表示《中国企业家》,”收购估计这也是金科的限制。金科没有融资团队,也没有多少资金。在如此短的时间内,可能是老板在说话,金科根本没有进入游戏。“

根据金科公告,金科新土地项目公司的相应地块分别位于浙江平湖,黄岛区,青岛,日照高新区,江西上饶,苏州,安徽,河南许昌等地,均处于初步状态。发展准备阶段。建筑容量最大的区域是上饶岳生的两块地块,面积达到336,300平方米。

“购买该项目对公司来说绝对是件好事。”在听到金科接管新城项目的消息后,金科集团表示,“原来的华东地区是一直想深入挖掘的公司。(收购完成后)公司今年或明年销售帮助很大。“

新城控股转让的其他四个项目为:杭州巨力企业管理有限公司24%股权,常熟新城悦信房地产开发有限公司85%股权,太原新城悦拓房地产100%股权平湖创发展有限公司域名房地产有限公司100%股权

“当然,我们希望看到一个好的项目。只要看看新的城市,我们愿意出售它。”徐汇集团层面的许多高管《中国企业家》表达了他们对新城项目的浓厚兴趣。 “新城市的项目是好还是坏。他们中的大多数(房屋企业)都愿意关注这些机会。“而且,”新城市有数百个项目,只有六七十个被出售,不多,而且没有办法分割。“但他们也有顾虑。毕竟,领导者更年轻,公司未来可能会有变数。

据了解,徐汇还打算接替徐汇在天津新城和徐汇联合运营中的份额。据知情人士透露,“徐汇想购买它,但似乎新城市不愿意出售它。”

今年上半年,新城也占用了大量土地,土地投资额约为550亿元。在本次公告中,新城表示,如果本轮交易完成,新城可以收回上半年已支付的部分土地款。预计净现金将增加约150亿元。上半年土地投资额可减少至约400亿元。

新城控股还透露,为了补充流动性,公司的控股股东富裕发展集团有限公司向上海国际信托有限公司质押了4850万股公司股份,占公司股份的2.15%。总股本,质押期为一年。截至6月5日,扶余发展共持有公司13.78亿股,占公司总股本的61.06%,其中质押股份7.06亿股,占公司总股本的31.29%。

这个新城镇的“卖,卖,卖”节奏让人想起以前的万达。但大多数业内人士都不同意这种说法。新城的做法是以不低于成本的成本摆脱一些非持股项目,以获取现金,是积极应对当前形势的好策略,万达被动降价不是同样的,并且仍需要在将来观察。一些从事企业危机管理的人认为,在前景不明朗的情况下,他们应果断出售非核心项目以快速提取资金。

“第二代”濒临死亡

台中是新城控股集团的总部,拥有近1000名各业务部门的中高层管理人员。在舞台上,作为该集团新任主席的第一个出席该集团的王小松发表了讲话。 7月8日至13日,新城控股集团召开2019年半年度业务工作会议。 7月15日,公司官方微信公众号“新城人”披露了王小松演讲的内容。

“今天有所有英雄,他们都是传说。面对这样的时刻,我们不是无知,不是纠缠,也不关心。最重要的是履行职责,开辟领土,守护山河,分享同样的困难时期。我相信我们今天所做的将成为新城市年轻人的纪念碑。“演讲结束时,王小松情绪激动地说。

当公众情绪从愤怒变为怀疑,然后蔓延到市场时,新城控股公司的水平改革已成为当务之急。如何在暴风雨中与王振华划清界限,然后将公司拖到安全区?

2018年8月正式回归新城控股的王小松被推上舞台。从王振华被捕和董事长任命之时起,这位32岁的“小帅”正式取代了他的父亲,成为这家拥有1000亿房屋的公司的掌舵人。

王小松赶到了“漩涡”。他以前的“成功”过程非常短暂。 2009年8月,21岁的王小松作为土木工程师进入新市。从工程和客户服务等一线员工到新城房地产营销中心总经理,再到新城房地产总裁,他在四年内完成了身份转换。在那次演讲中,王小松不仅回顾了他在过去十年中在新城的工作经历,也确立了他领导新城发展的决心。

在过去的两年里,由于土地的激进化和追求高流动性的战略,新的城市发展迅速,跃入行业“黑马”并进入十大营地。会议详细披露了新城半年的表现,王小松试图利用这些数据来恢复市场信心。

在新城披露的数据中,近半年来,新城累计超过500亿元,位居行业第四位,累计实现销售额1224亿元,位居行业第一,年销售额增长28% -on年。回报率同比增长54%,租金同比增长109%。其中,住宅开发和销售合同915亿元,合同金额增加22%,股权收益增长54%,住宅新土地收购72元。

此外,在商业领域,今年上半年,新城商业开发销售额收缩309亿元,同比增长145%,半年度目标实现率达到102%;销售收益增长142%,半年度目标实现率110%;合同净利率超过年度目标是1%。到目前为止,新城商业品牌五岳广场共有118个国家布局。今年下半年,预计将开设20家新的五月广场,新开业的新产品数量将位居行业第二位。到年底,华岳广场开业总数将达到64家。

在7月24日的公告中,新城确定了其当前的业务战略。据悉,在2019年的销售目标为2700亿元的基础上,2020年和2021年的销售规模将保持稳定,现有土地储备将相应优化,资金将积极回归控制规模。负债。此外,投资房地产的发展仍在继续。根据2019年40亿元的租金和管理费,2020年和2021年投资性房地产的收入和管理费收入不得低于60亿元和90亿元。

除了表现,新城市仍在稳定团队。

在新城市动荡的时候,除了手中的项目之外,员工成了狩猎的对象,市场不时报道猎头挖掘新城市。新城强烈希望稳定局面。其业务战略提到公司将全面加强员工与组织之间的利益共享关系,建立中长期员工激励机制,采取各种积极措施,保护员工利益,实现员工共同成长。和公司。根据“新城市人”的文章,“办公室同事正在忙着不时发出的猎头电话,为新城市增添稳定的管理。”

转折点

“战略是一个很好的策略。让我们先来谈谈它,但新城市不再是一个高增长和快速增长的新城市。”业内有些人担心新城的未来。

他认为,该公司的高估值可能会首先受到影响。最致命的是,“当王振华陷入困境时,没有政府会给你定制的土地。即使银行不贷款,新贷款也会顺利进行。你能得到吗?新债可以发行吗?利率是否会像以前一样低?融资,土地和销售是房地产开发商的三大生命线。现在这两个命脉都存在问题。这是一个新城市走向平庸的开始。“

根据新城控股2018年年报,截至2018年底,公司融资余额为633.73亿元,加权平均融资成本年利率为6.47%。与2017年的5.32%和2018年上半年的5.75%相比,它显着增加。公司的计息负债中,短期借款22.7亿元,一年内到期的非流动负债107.49亿元,长期借款236.69亿元,应付债券266.68亿元。

目前的环境对危机中的新城市并不乐观。监管当局仍在收紧对住房公司的融资。早在5月17日,中国保险监督管理委员会就中国保险监督管理委员会发布的规定禁止信托公司为“四证”不完整的房地产开发项目提供直接融资,开发商或其控股股东不是达标,资金不完全可用。 7月初,住房金融部门的许多员工发现信托公司的“预融”业务受到严格控制。前者业务,即信托公司在房地产企业征地阶段提供的融资服务。 7月13日,国家发改委要求海外美元债务筹集的资金只能用于替代明年到期的中长期债务。穆迪的报告称,加强对开发商海外债券发行和信托贷款的监管,对中国开发商产生负面信贷影响。

目前,由于房地产信托,国内外债券发行,ABS等融资渠道较为严格,房企融资成本进一步增加。根据同一政策研究所的数据,6月份住房企业的融资成本相对较高,从7%到8%不等。更多的从业者坦率地承受压力,“一些资本成本超过15%,许多雇主仍然不愿意支付。”

国内TOP3住房企业负责早期投资的市场参与者《中国企业家》表示,在主要环境因素中,要注意日益深入的监管。新的信托政策只能渗透到一级市场,无法进入二级市场。海外发行债券只能归还海外短期票据融资,资金不能退还给中国。因此,对整个住宅产业而言,资金链的压力和成本将会增加。 “新城控股作为大型住宅企业的第一梯队,必须考虑控制规模。”

那些为新城市融资的人认为新城市追求持续的高杠杆策略。过去五年快速发展的原因在于它依赖于A股和香港股票融资。 “现在不要让债券发行,股价下跌以增加股权抵押贷款,住房公司需要大量的防御性现金用于冬季。”该人士表示,新的城市投资回收期为6至10个月,并不充足。

根据新城市的数据,截至2019年6月30日,该公司的股权销售额约为5800亿元人民币,其中2019年下半年可推动价值约2200亿元人民币。然而,问题在于新城市开发的许多房产分布在三线和四线城市。随着货币化棚的逐步退出,三线和四线城市的住房市场变得越来越冷。业内人士表示,根据经验,“虽然(新城市)需要时间,但价格便宜,但一般来说,三,四线城市的房屋必须售罄并销售多年。”

为了加快销售和增加销售,新城市的营销部门正在积极组织销售计划。住房市场仍受到严格监管,新城市的销售计划可以进行测试和测试。

另一位行业分析师表示,即使新城未遇到意外事件,也会逐步出售资产,主要是因为其业务扩张速度,规模和资金供应不足;而意外事件增加了对其运营资金的需求。这包括偿还各种期限的债务。至于公司的未来,它取决于两个方面:政策对房地产行业的态度是否允许稳定增长,以及政策是否有一定的资金来限制供应措施。

路仍然要走。“当我们谈到新城面临的最大危机时,他没有直接回答。 “很多事情都没有定论。现在告诉你并不好。需要两到三个月的时间才能看到。我们对管理层充满信心,并希望公司能够保持稳定。”

赵惠芳